21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道

隨著公募REITs在中國的大幕開啟，不動產資產運營的“投融管服退”最后一環被打通，房企尋路REITs的熱情前所未有高漲。

公募REITs固然為房企的沉淀資產提供了可行的退出通道，但不可否認的是，REITs作為一種相對穩健的投資產品，本身對回報率具有一定要求，進而對底層資產的運營也設置了相應門檻。

區別于房地產傳統粗放式管理的發展模式，不動產運營是精細活。從前期規劃、中期招商到后期服務，整個鏈條上的每個環節都考驗房企真正的能力?？陀^而言，盡管房企受到過去拿地規則的約束，不得不承接下大量沉淀型資產，但在盤活資產的路徑上，多數房企還在摸索過程中。

由此而觀之，不動產運營距離成熟落地，依然有一段距離。

這是21世紀經濟報道記者專訪招商蛇口產業園區事業部總經理尚鋼的背景。招商蛇口旗下招商蛇口產業園REIT是首批基礎設施REITs項目之一，也在近期獲批擴募，在底層資產的盤活及運營上，招商蛇口的經驗值得借鑒。

產園運營方法論

21世紀經濟報道（下稱“21世紀”）：作為首批擴募獲批的公募REIT項目，招商蛇口產園REIT在對擴募底層資產的運營、選擇等方面，有什么樣的考量？有哪些經驗可以分享？

尚鋼：2023年3月31日，蛇口產園REIT新購入基礎設施項目正式獲批，其底層資產分別是位于深圳光明的招商局光明科技園科技企業加速器二期項目（下稱“光明項目”）。

從產業園區REIT入池資產的要求來看，對項目的用地性質要求為非商業、非住宅用地的工業用地。其次，對于產業園區的業態要求相對多元，既可以是研發平臺、創業孵化器，也可以是工業廠房、產業加速器以及產業發展服務平臺等園區基礎設施。

與此同時，產業園區的產品定位、建筑標準以及其服務的特定產業客戶群體也決定了項目的市場定位和租金水平，并直接影響項目估值。

光明項目正是契合了以上種種要求，在園區運營過程中注重產業集聚和產業生態的培育。作為深圳市智能制造裝備產業集群的重要載體，項目著力打造科技企業孵化器、科技企業加速器、創新型企業總部基地三大產業培育載體，通過服務模式創新充分滿足高成長科技型中小企業對于空間、管理、服務、合作等方面個性化需求。

回歸到產園類REIT對底層資產的選擇邏輯上，無論何種資產類型，都要確保項目能有長期且穩定的租金收入。目前招商蛇口正在考慮以更靈活的方式用好REIT這個平臺，優化園區資產組合，“有進有退”，提升資產質量和運營效率。

對經營提升空間不大、長期持有價值不高的存量低效無效資產，我們會通過銷售、股權處置等方式進行退出。對符合REIT擴募條件的增量優質資產，積極獲取?！爱a業運營”是工業地產的本質，只有通過高質量的運營進行資產的二次價值開發獲取穩定收益，熟化后才能通過REIT平臺退出，實現資產盤活。

21世紀：在REIT推進過程中，產業運營扮演的是什么樣的角色？

尚鋼：以招商蛇口產業園區為例，我們一直以來都以“時空合伙人”的角色定位為園區企業提供全過程空間載體和全生命周期服務，讓企業在每一個生長階段所需的服務環環相扣，助力企業成長。

時間上，以基金、專業平臺為抓手，將種子期項目團隊、孵化期、加速期以及穩定期等不同發展階段的企業資源組織起來在主題園區聚集，并為企業提供多樣化的金融服務、空間載體、創新平臺和創業場景，深度陪伴企業全生命周期成長。

空間上，形成基礎服務、提速服務、產業服務多層次服務體系。不同企業在不同時期的需求是有差別的，作為園區的運營服務者，從“一張辦公桌”到“獨棟總部”，招商蛇口為企業發展的全過程提供匹配的空間產品，同時提供多維度、高效率的企業服務。

招商蛇口產業園還有一個非常重要的職能，就是作為招商局集團培育新興產業的試管，通過打造主題園區、共建創新中心、做強科技投資和構建新型能力，四位一體布局新興產業，依托招商系強大的資源積累和產業積淀，做好“產業導入”，做?！爱a業生態”，做精“產業運營”，賦能“產業發展”，參與“產業成長”，通過長期堅持，提升“專業化、市場化”的產業能力，回歸產業本質。

REITs未來之路

21世紀：公募REITs在中國的發展正在提速，不僅產業園區這類基礎設施資產，未來租賃住房、商業地產等資產也有望通過REITs實現“投融建管退”的閉環。招商蛇口作為公募REITs的先行者，從產業園區出發，對公募REITs的未來發展還有什么樣的期待？

尚鋼：首先，在園區資產流動性層面，產業園區公募REIT退出通道的打開提升了優質園區資產的流動性，釋放園區的資產價值性，增加社會資本參與園區建設、解決園區運營痛點。

長期以來，產業園區股權融資與退出渠道缺乏，產業園區投融資模式受到制約。REIT盤活存量資產的優勢正契合產業園區開發周期長、資金需求大的特性，存量重資產可通過運營提升，達到公募REIT要求后，盤活退出；增量優質重資產也可以通過Pre-REIT基金等資管模式提前儲備和鎖定，快速提升到公募REIT要求后退出，縮短持有周期。

其次，在園區專業化運營層面，REIT能為產業運營提供價值最大化的路徑。產業園區REIT通過對園區資產進行“輕重分離”促進園區運營主體由“開發建設”為重轉向“運營管理”為重，構建可持續發展的園區生態，促進園區開發全生命周期管理，助力中國產業園區資產管理能力建設，激發專業化的園區資產管理運營團隊的潛力。

最后也是最重要的，利用公募REIT實現整體退出，在提高園區運營水平的同時，也可以促進片區產業集聚和產業生態搭建。當前正處于經歷經濟轉型升級的重要進程，產業園區是各類產業重要的物理空間載體，是帶動區域經濟發展和產業升級的重要引擎，也是經濟增長的戰略基礎設施，通過產業園區REIT的嫁接激發園區運營活力，助力制造業創新發展。

招商蛇口探索記

21世紀：公募REITs要為投資者創造良好回報，底層資產的可持續發展是關鍵環節。招商蛇口在產業園區運營上，是否有可持續在產業能否介紹招商蛇口產業運營的體系，以及未來的發展模式？

尚鋼：產業地產的行業形勢正在發生巨變，傳統的“開發-建設-出售-再開發”的“重資產”模式不可持續，為了應對行業變化，我們一直在強調：從“物業空間運營商”向“產業發展運營商”轉型。通過聯合打造創新中心、做強科技產業投資、聚焦打造主題園區、分類推進一園一策、強化數字化運營管理等方式，嚴格落實集團“三個轉變”要求，推動增長方式“由量向質”、業務結構“由重入輕”的轉變。

當前，招商蛇口產業園區“投-融-建-管-退”全業務能力體系已基本形成，并且已經走向輕重結合規?；l展的道路，我們在全國輕中重資產的管理規模達到近500萬平方米，不僅要做好單個項目打造標桿，還需要從全國一盤棋的角度，提煉全鏈條的運營服務能力，形成招商蛇口產業園區品牌。

通過做好產業生態、精準產業運營，實現“盈利模式、發展方式、底層邏輯”的根本轉變，努力成為中國領先的產業園區綜合運營服務商為產業發展創造更完善的生態價值。

未來，招商蛇口產業園區將以科技創新為核心，持續升級產業園區商業模式。具體來說，我們在產業投資上精選核心“硬科技”方向，聚焦核心“硬科技”細分賽道，圍繞符合國家戰略、行業前景較好、資本市場回報較高的“新一代信息技術、智能制造、生命健康、新能源/新材料”四大方向，加速孵化擁有自主知識產權的種子項目。

在產業生態上，招商蛇口探索向“產業”更進一步，依托產業研究和產業投資，聯合科研機構，在園區內建立科技創新的載體，為早期技術和科學家團隊提供孵化、加速及產業化服務，與園區內入駐企業形成更深、更好的產業創新生態，把我們的園區真正變成區域高科技產業策源地。